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2020年底，因看中了该地段的商业前景，郑女士花50万购买了一间28平方米的无产权公寓房——复式一梯双钥匙，可分开租，享有29年的物业使用权。据她介绍，当时销售称还有包租服务，将引入知名公寓品牌，签订托管合同后能按时得到返租。
郑女士称，最初购买公寓时，销售推荐的公寓品牌为一呆公寓，称可以满足业主“一站式托管”，她也跟开发商签订了托管服务说明。而到了今年1月收楼时，销售给她推荐的变成另一家名为“维福顿”的品牌公寓，经营公司为广州雅典精品酒店管理有限公司。因租金满意，郑女士最终与该公司签订房屋委托管理合同，约定租期为8年，前4个月免租，酒店管理公司每月需向她返租2250元。为此，她还需缴纳了39800元的装修费用给该公司。
公寓内部装修图。
然而4个月的免租期过后，郑女士却没有按时收到返租，酒店管理公司称系因经营不善。而郑女士去到装修后的公寓房，也发现该公司并未按采购清单配齐家电，装修风格偏向“淘宝风”，“哪里值39800元？”郑女士质问。此外，她还得知，该公寓并没有进驻客户登记的公安系统，目前也不具备有经营公寓的资质。
根据与开发商签订的物业租赁合同，物业租赁期限为10年，补充协议规定主合同约定的10年租赁期限届满后，承租人有权继续使用租赁物业至2049年12月30日止。为此，有业主担忧，长达29年的使用权是否有保障？另外，该租赁物所有权为东沙街东塱经济合作社，由广州共赢投资管理有限公司承租取得，再经开发商建成商业大厦，最后将使用权卖给租户，期间经过层层转租，其中一方出现问题，最末端的租户都将受到牵连，是否又有租赁风险？
7月12日上午，记者走访该商业大厦。从现场看，整座大厦由三、四座主体建筑组成，底层多为品牌公寓中介，前广场立有硕大的广告牌写着“返租90元/平方米/月”，介绍了不同户型的返租价格。目前主要在售带精装修的酒店式公寓，多为4.5米层高复式。记者问了两家房产中介，目前28平方米复式公寓一层约1000元，整两层租1700-2000元不等，对比郑女士合约规定2250元/月的返租价格偏低。
经走访，原经营公寓品牌为“维福顿”的广州雅典精品酒店管理有限公司已搬迁至附近另一地址，并且改为代理运营“戴维斯”品牌公寓。据工作人员介绍，因没有进驻客户登记的公安系统，现的确不具备代理“维福顿”的公寓品牌资格。
房屋委托管理合同，约定租期为8年，前4个月免租，酒管公司每月需向业主返租2250元。
针对业主反映情况，该公司有关负责人向记者解释了目前境况，称因受疫情影响，公司的确资金周转困难。针对业主所说装修问题，将按照跟业主签署的物资委托购置合同清单采购配置。截至目前，个别房间可能存在少量的装饰物品与实际清单存在差异，已经进行采购及配置。
针对业主提出的赔偿，公司协商方案如下：5、6月份租金在今年12月前分期支付给业主；积极跟业主协商疫情期间降租问题；安排专人负责接待业主解答业主各类问题，具体事情进展情况实时进行沟通。目前签约业主有两百多户，超过半数的业主已经达成和解。
针对上述解释，郑女士认为，据房屋委托管理合同，酒店管理公司逾期未向业主支付收益的，按合同约定如数支付给甲方外，还应按日向业主支付逾期支付收益金额的千分之一作为违约金。逾期超过30日，业主有权解除本合同，酒店管理公司应向业主支付相当于双倍租金的违约金。此外，因未配齐家电，酒店管理公司还需相应赔偿前期的装修费用。
该商业大厦的开发商则表示，项目战略合作托管公寓，针对有需求客户，统一推荐酒店管理公司为一呆公寓，项目同步已对其资质进行监控，作为准入条件，确保业主托管安全。其他托管公寓并未与项目签订战略合作，为避免业主损失，项目最大程度收集留底在社区范围内经营的酒店管理公司资质证明。同时现场(租赁中心，收楼现场，社区内)已做相关风险温馨提示，业主具体托管方案以业主与酒店管理公司双方签订的合同为准。
由于一呆公寓收房条件略低于其他现场收房的酒店管理公司，较多业主主动咨询其他酒店管理公司情况。最终业主与酒店管理公司协商签订协议，均为业主自行选择行为。目前，项目暂未接到上级或者政府部门通知介入协调酒店管理公司与业主合同纠纷，建议业主理智通过法律手段维护自身合法权益。
广东卓信律师事务所高级顾问谭国戬认为，本案中，郑女士除了能获得酒店管理公司逾期未支付的租金外，亦能根据合同约定按日获得酒店管理公司逾期支付之租金的千分之一作为违约金赔偿。至于业主反映的装修问题，酒店管理公司未达到该合同所附清单的要求完成采购配置的，郑女士有权要求酒管在合理期限内完成采购及配置。如因酒店管理公司未按合同要求进行装修，存在如减配、材质不符、品牌商与合同约定不符等情况的，郑女士可要求酒店管理公司按照合同约定的标准进行装修及承担违约责任赔偿损失。
谭国戬提醒，本案中长达29年的无产权公寓使用权并没有法律保障。根据《民法典》第七百零五条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此即便签订了补充协议，此种交易模式存在购房者的合同权益仅在前20年才受法律保护。譬如，中途开发商毁约的，超过20年租赁期的合同部分属于无效。
谭国戬建议，房屋买卖合同订立前的审核与调查实属必要，包括对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项的审查。在此建议购房者在置业或投资前应慎重签约，仔细查看购房合同的条款。如果是预售房，签署认购书要注意认购书应包括当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法，以及该商品房是否有商品房预售许可证等项目建设依据、商品房销售依据等商品房的基本情况;如果是现房，是否有现房销售备案证，以及是否存在抵押、查封等限制。商品房预售许可证是商品房可以预售的唯一合法性文件，如在起诉前开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。购房者可通过向法院诉讼解决相应的合同纠纷，在必要时应寻求法律专业人士的帮助。
采写：南都、n视频记者张思琦
